GASTOS HIPOTECARIOS.

 PRONUNCIAMIENTO DEL TRIBUNAL JUSTICIA UNION EUROPEA

Julio 2020 

El 16 de julio de 2020, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha vuelto a pronunciarse sobre cuestiones que afectan a multitud de consumidores, como son los gastos hipotecarios.

Desde la Sentencia del Tribunal Supremo de diciembre 2015, se estableció una jurisprudencia tendente a reconocer que las cláusulas de los préstamos hipotecarios concertados con consumidores, que imponían que fueran ellos quienes asumieran la totalidad de los gastos, eran nulas por ser abusivas.

La consecuencia inherente, es que ante la declaración de cualquier nulidad procede la restitución de lo entregado (1.303 del Código Civil), si bien algo tan claro en otras áreas del Derecho, no se aplica en su integridad a los consumidores.

Esta nueva Sentencia del TJUE, sin lugar a dudas supone un paso al frente, pero como expondremos a continuación, no es oro todo lo que reluce.

 

        

Lo que dice el Tribunal de Justicia de la Unión Europea  es lo siguiente:

1.- Que, si se declara la cláusula de gastos nula por abusiva, pero hemos de acudir a qué dicen las normas para cada caso concreto, es decir, analizar la legislación de cada uno de los gastos.

2.- Que el juez nacional no debe modificar el contenido de las cláusulas abusivas.

Tumba, por tanto, la corriente que el Tribunal Supremo de España  implantó en sus sentencias dictadas en pleno en 2019.

3- Se pueden reclamar los siguientes casos:

3.1- Los gastos de registro: los gastos derivados de la inscripción de la subrogación o constitución de la hipoteca tienen que ser abonados, en su totalidad por la entidad bancaria, (Arancel de los Registradores de la Propiedad, en la Norma Octava de su Anexo II, apartado 1.º).

3.2-Los gastos de notario: en este gasto sigue existiendo debate de los juristas, pero parece que se mantendrá

 el gasto del 50% en la constitución o subrogación del préstamo (Norma Sexta del Anexo II del Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Notarios).

3.3- Los gastos de tasación como los de gestoría no pueden ser soportados por el consumidor debiendo ser sufragados en su integridad por la entidad bancaria prestataria.

3.4- Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, no se pueden reclamar ya que el régimen legal es que el sujeto pasivo es el prestatario.

3.5- Con respecto a la comisión de apertura el TJUE no deja nada claro, apuntando que podrá ser declarada nula bien por falta de transparencia bien por abusividad, dependiendo de que el Juez nacional.

3.6-Respecto a las costas procesales la sentencia del TJUE corrige la doctrina jurisprudencial de determinados Juzgados y Audiencias de España, que no condenaban en costas a las entidades bancarias cuando no se restituían la totalidad de las cantidades reclamadas a pesar de declararse la nulidad de la cláusula, y que suponía un obstáculo disuasorio a los consumidores para ejercer sus derechos.

3.7-Respecto a la cuestión de la prescripción de la devolución de los gastos el TJUE indica que es acorde a la Directiva 93/13 la fijación de un plazo para el ejercicio de dicha acción.

Plazo de prescripción para reclamar gastos y comisiones de la hipoteca. POSTURAS DE LOS TRIBUNALES

Una línea seguida por algunos Tribunales considera que si la acción principal (nulidad absoluta de la cláusula) es IMPRESCRIPTIBLE, la acción consecuente de la anterior (devolución de las cantidades) también lo sería, por lo que no habría plazo para su reclamación.

Otra línea seguida por un sector de las Audiencias Provinciales considera que, aunque no atendiéramos a la imprescriptibilidad señalada en el apartado anterior, el plazo de prescripción para reclamar gastos y comisiones de la hipoteca sería el previsto para la PRESCRIPCIÓN DE LAS ACCIONES PERSONALES (cinco años) en el artículo 1964.2 del Código Cívil.