- Con la crisis y el problema inmobiliario se han detectado prácticas, al menos
irregulares, por parte de algun as inmobiliarias para hacerse con inmuebles para
vender y manejar los precios a su interés y antojo.
Recientemente
en Zaragoza se ha detectado alguno de esos casos y como Federación de
Consumo decidimos alertar a todos los
consumidores, especialmente a los propietarios de inmuebles en propiedad que
pudieran tener algún interés de venta.
Sus
técnicas:
1-Buscar
la oportunidad o propiciarla.
Lo primero que buscan las inmobiliarias es
encontrar a un vendedor tenga necesidad
de vender.
La tarea no es tan obvia como parece. A
pesar de los tiempos que se están atravesando, detrás de los carteles de 'Se
Vende' no siempre se esconde un vendedor ansioso. Realmente, urgencia
por vender tienen "las familias que reciben pisos en herencia, los
divorciados y separados”. Esos son los que ofrecen los precios más
competitivos.
Algunas
de ellas se hacen con la titularidad del propietario y le informan que su piso
está siendo ocupado y siendo objetivo de posibles okupas y a raíz de ahí
empiezan la labor de la negociación , a la
baja , siempre, a ser posible.
2. ¿Cómo llegar a ese comprador?
Pero, ¿cómo llegar hasta ese propietario
ávido de escuchar ofertas? Si el objetivo está manos de un particular, se puede
acudir al Registro de la Propiedad, para ver si la casa que nos interesa es
fruto de una herencia o si el propietario está hipotecado en otro inmueble.
En el caso que la casa esté hipotecada se
informan de la misma para saber hasta dónde presionar a la baja. Esto lo hacen
cuando saben que el vendedor está en una situación apurada y ofrecerle un poco
menos de lo que le queda de hipoteca, marcando como máximo la deuda hipotecaria.
Se suele emplear la táctica “Más vale
pájaro en mano que ciento volando” y
como son sabedores que no es lo mismo el 70 % del precio real en 15 días que
conseguir el 100 % en , al menos , seis
meses.
Siguen la premisa si no rebajas tú, otro
lo hará por ti.
3. Compradores, una especie que escasea.
Las inmobiliarias para negociar con éxito
es preciso entender que los buenos compradores -solvente y apetecible para un
banco- son cada vez más escasos, pues aunque la bolsa de compradores pueda ser
muy alta los que cumplen con los requisitos crediticios son mucho más escasos. Hoy por hoy son una
especie muy escasa dentro del mundo inmobiliario.
4 Indoloro como quitar una tirita.
El periodo de maduración en una compraventa ha de ser de 15 días como
máximo; ¿Por qué? Una negociación rápida
es positiva tanto para el vendedor como para el comprador Cuanto más tiempo
tenga el propietario colgado el cartel de 'Se vende', más vulnerable se tornará
su posición y más fácil es que caiga en las manos de Agencias Inmobiliarias sin
escrúpulos.
Por eso algunas dilatan el tiempo a la hora de la venta de los inmuebles,
especialmente para presionar al propietario, para que puedan jugar a la baja y
de esa manera poder incrementar el negocio con el que vende y con el posible
comprador e incrementar los beneficios que pueden repercutir en la
inmobiliaria.
“Si no baja los precios ahora lo hará
dentro de seis meses y en un porcentaje mayor.
5. La estrategia de acercamiento hacia el vendedor.
Tiene su estrategia que vamos a intentar
describir:
1- En
la primera llamada no es conveniente mostrarse excesivamente interesado al
concertar la cita, el vendedor podría creer que tiene peso en la negociación.
2- Durante
la primera visita no se debe lanzar ninguna oferta, por mucho que nos convenza
la casa.
3- En
la segunda, tras mencionar todos los fallos que se le ocurran al técnico propone
un precio "hasta un 60% inferior al de partida
4- En
ese momento comenzará el tira y afloja. Ante la previsible negativa del
vendedor, aumentaremos un 5% y a esperar. La rebaja-objetivo: entre el
20% y el 30% del precio original, en la mayoría de los casos, estará al
alcance. Eso sí, nunca harán más de dos visitas.
Y, por fin, los trucos de dudosa
elegancia , sólo aptos los menos
escrupuloso:
§
La última 'rebaja', en el notario.
§
La inmobiliaria y su estrategia.
Todo vale con tal de minar la moral del propietario. El interesado acude a ver
la vivienda en cuestión y lanza una oferta bastante baja pero dentro de lo
razonable, la cual el vendedor rechaza: "es rebajar demasiado".
Durante las siguientes semanas, comenzará a recibir varias llamadas de personas
que le proponen precios aún más bajos, candidatos desconocidos para él, pero amigos,
vecinos o familiares del primer interesado, que ha orquestado una táctica
para convertir su oferta inicial en atractiva. Al cabo de un tiempo, éste
volverá a llamar al comprador para hacerle una oferta superior a la inicial, la
cual, comparada a las recibidas en el intervalo de estas dos llamadas, le
parecerá interesante.
Estas son algunas de las estrategias, que
siendo lícitas suelen emplear algunas inmobiliarias para su trabajo habitual y
espero que puedan haber aportado algo de luz. Es importante estar atentos,
especialmente en tiempos de crisis como los que estamos viviendo.
Desde FACU, en ocasiones nos ha llamado
la atención la sospechosa similitud en las comisiones que
cobran las empresas de intermediación inmobiliaria por sus servicios, en
función de la ciudad o zona, y también hemos criticado cuestiones como la falta
de claridad en los documentos de encargo de venta o propuesta de
precio para la compra, o el cobro sistemático
de comisiones a los inquilinos,
incluso si no ha contratado el servicio, una práctica abusiva que sigue impune
y debería ser sancionada.
- RESUMEN
1-Algunas
de ellas se hacen con la titularidad del propietario y le informan que su piso
está siendo ocupado y siendo objetivo de posibles okupas y a raíz de ahí
empiezan la labor de la negociación, a la baja, siempre, a ser posible.
2-
Suelen acudir al Registro de la Propiedad, para ver si la casa que les interesa
es fruto de una herencia o si el propietario está hipotecado.
3-Buscan
proponer un precio a la baja de un 60 % inferior de partida, que pueden
incrementar hasta un 20 %. Se centran especialmente en los fallos.
Estas
son algunas de las estrategias, que siendo lícitas suelen emplear algunas
inmobiliarias, no dejan de ser abusivas.
