NUEVA LA LEY HIPOTECARIA

El día 21 de enero se celebró en la sala de conferencias del salón AVEMPACE sito en la plaza de la Convivencia,  la sesión “Novedades de la ley hipotecaria”  del Aula de Consumo de la Dirección General de Protección de Consumidores y Usuarios del Gobierno de Aragón.

La sesión contó con la intervención del notario don Jesús Arias Egido y don Javier Nieto Sánchez, asesor jurídico de Ibercaja, moderados por don Pablo Martínez,  el Director General de Protección de Consumidores y Usuarios del Gobierno de Aragón.

Unas intervenciones muy interesantes y muy densas, el objeto de este escrito, dada la extensión y profundidad de todo lo expuesto, no es exponer todo lo dicho, sino dejar claros algunos conceptos básicos e importantes para cualquier consumidor. Dicha reforma de la ley hipotecaria fue obligación impuesta por la Unión Europea, y entró en vigor el 19 de junio de 2019.

Intentando simplificar, para clarificar lo dicho, lo expondremos en tres puntos.

1/ Nuevo procedimiento para conceder el préstamo. El procedimiento para la concesión de hipotecas para inmuebles con objeto residencial se ha ampliado buscando la seguridad y las garantías para todos, por supuesto también lo debería de ser para el  consumidor.

Dos fases, una con el banco y otra con el notario.

El banco tiene que informar detalladamente al cliente sobre el préstamo hipotecario, y al final del proceso se debe haber firmado por el cliente ocho documentos debidamente cumplimentados, donde se detalla todo, entre otras cosas desde el tipo de contrato, el tipo de interés, fijo o variable, el grado de solvencia del cliente, etc. Dichos  documentos, serán enviados telemáticamente al notario elegido por el cliente al  banco.  Dicha documentación debe ser examinada por el notario,  y si éste no la viera correcta, podría dar lugar incluso a la resolución del contrato.

Posteriormente al notario hay que acudir obligatoriamente en dos ocasiones.

-La primera, para realizar la llamada acta de transparencia, donde se comprueba si el cliente ha sido bien informado por el banco y si se ha enterado bien, pues el notario le hace un test al cliente, que éste debe superar, donde el notario debe comprobar si el cliente se ha enterado de todos los extremos sobre los que contrata.  Entre otras cosas que el notario puede preguntar es si el cliente sabe si el interés de su préstamo es fijo o variable, si sabe las consecuencias del impago, si sabe que se puede ir contra todo su patrimonio.

-Si el cliente lo supera, y pasados diez días de la firma realizada en el banco sobre la documentación expuesta,  se procedería, en una segunda visita, a la firma en el notario de la escritura de concesión del préstamo hipotecario. Ese periodo de diez días obligatorios desde que se firma la documentación en el banco, es para que el cliente reflexione con tiempo sobre lo que ha firmado.

Todas estas actuaciones previas tanto del banco como del notario son gratuitas.

2/  A raíz de la reforma, el cliente pagará tan sólo la tasación del inmueble, y el banco se hará cargo del impuesto de actos jurídicos documentados, gestoría, notaría, registro referido al préstamo hipotecario, no de la escritura de la compraventa. Habrá que ver pues que en la compra del piso, una cosa es la escritura de la vivienda, cuyo pago corresponde al comprador, y otra cosa es la escritura del préstamo y todo lo que lleva, que corresponderá  al banco.

3/  En caso de deuda hipotecaria, sigue sin haber dación en pago.  Así pues, la reforma de la ley  no supone que en caso de impago, que el cliente soluciones su deuda hipotecaria  aportando tan sólo el bien hipotecado, puede ser que tengas que afrontar tu deuda con la garantía de otros bienes de tu patrimonio, en este sentido la responsabilidad hipotecaria no se corresponde con el valor de tasación del inmueble, y para ello es muy importante también el examen de solvencia que hemos visto que es uno de los requisitos que el banco va a examinar exhaustivamente en esa fase previa en la que actúa.

El objetivo de la ley no es tanto regular el problema de la extinción del préstamo, como de garantizar que el cliente está bien informado, y que ha pasado dos fases exigentes para ello, tanto en el banco como frente al notario, que  como se ve a partir de ahora no son trámites formales, sino  de fondo. Ojalá todo esto no sea más complicaciones, sino más garantías, no sólo para los bancos, sino para los consumidores, para los futuros solicitantes de hipotecas para comprarse un piso donde vivir.

Zaragoza, 21 de enero de  2020

Jesús Jiménez Calvo

Federación Aragonesa Consumidores y Usuarios, FACU.